10年180万的天价出租屋都租出去了,果然是贫穷限制了我们的想象…

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作者:好买哥|时间:05-17 17:42| 次浏览 万科翡翠书院大公司

还记得万科的翡翠书院吗?

4月中旬的时候,新闻开始狂轰滥炸了关于万科翡翠书院天价出租屋的事情,语言中无不冷嘲热讽:这个项目太欺负人!在远离CBD的北五环,这样的租赁房竟提出90平米1.5万,180平米3—4万的价格,与其这样,还不如去买一套房呢!

毕竟按照70年来算,那么租金都高达1260万。

谁会那么傻!

呵呵哒,还是贫穷限制了你们的想象,仅过了一个月,翡翠书院不仅出租率高达80%,并且因为太受欢迎,又多推出了一栋。

有钱人……好多啊。

横空出世的天价租赁房

万科是被逼上梁山的。

2016年北京“930”之后,为了标本兼治的限制房价,弄了一个“限房价竞地价”政策。要求各大房产商量力而行的竞地,买的价格不能超过官方指导价。

万科翡翠书院拍的这块自持地,为了不让房地产商抬高房价,当初就设置了很多竞买条件,比如总地价上限,自持上限,建筑标准等,但是唯一没有设定持有年限。

按照以往的经验,凡自持的地块,最高期限都没超过30年。也就是按照预期,最多30年后,地块上的房子就会获得自由,可以转向市场销售了。所以万科拍地的时候,也是按照30年的期限考虑的。

结果千算万算,却没有算到最后政策出来是持有70年。这意味着万科拍的地租赁性质是和土地使用年限一样长,绝不可能再转为可以销售的商品房了。

当初万科小算盘打了半天,觉得拍地是划算的,于是以触顶的方式,共计109亿拍得了翡翠书院的这两块地。

万科这一举,堪称悲壮。

稀里糊涂当上房东后,万科也不能做冤大头啊。所以万科纠结一年后,计算好了:

如果按照普通租赁市场的3-4K来计算,这猴年马月都回不了本。如果走高端租赁市场就不一样了,将房租定价在1.5-4万元,至少还能在30-40年后收回土地价格。

虽然周转期长了点,但是好歹也是自救的一种方式。

于是天价租赁房,就这样横空出世了。

万万没想到,居然都租出去了

所有人都抱着胳膊准备看万科出洋相的时候,反转来了。万科表示,我们的房子,差不多都出租出去了!

5月13日,万科方面透露的数据显示,翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租,后续又加推一幢,总计72套房源。截至5月13日,最终达成首次试水超过80%的综合出租率。

租的人都是谁呢?

从地理上来看,万科翡翠书院项目位于海淀永丰地区北清路与永澄北路交汇处。周边高新技术企业较多。有用友软件园、北京市计算中心、安泰科技、中关村一二三工厂、辰安科技和四维图新等多家知名公司。

这样的话,至少一些没有资格北京买房但是又不缺钱的公司高管是愿意租的。

再看看透露出来的租客们名单:经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等一溜大佬。

某一个大佬对于众人的不理解还特地给大伙儿算了一个账,表示租这里的房子有多划算:

租万科翡翠院完全不亏啊。

同等支出的情况下,享受到的生活品质是完全不同的。我请银行的朋友算了一笔账,以翡翠书院的90平,10年180万租金为例,项目周边新房在售单价8万+,首付200多万,月供约2万7,25年按揭下来总成本要1700多万。按现在的方案我能享受到高品质的生活,却不用占用我很多现金流,七十年慢慢租,挺好的。

这……难道就是传说中的穷人思维和富人思维?富人用钱生钱,穷人加杠杆买房,从此一辈子套牢在一套刚需房中。

但是细思也不对啊,房子不仅具有金融的属性,同时还绑定了太多的附加资源,比如教育资源、户口资格等等,所以百姓去买房而不选择租房也是有一定道理的。

那为什么天价租房销售量还能那么好呢?这背后的原因是什么?

中国高端租赁的空白

大家首先要注意万科翡翠书院的特殊定位---高端租赁。

除了附加资源,困扰我们多年租房体验的主要是什么?无非是这三个方面:

1、随意违约的房东。出租房最害怕的就是自己兴高采烈搬入出租屋,刚把乱糟糟的房子打理好后,房东便开始违约赶人。

2、租房没有附加资源。对于很多省市而言,买房才能落户,购买学区房才能拿到优质的教育资源,长期租售同权问题一天不解决,大家对买房的兴趣就不会下降。

3、租房没有升值空间。对于百姓买房好还是租房好,好买哥的一个朋友简单粗暴的形容过:租房就像吃米其林,钱花了不少,但吃完啥都留不下;买房就像打限量版装备,自己不玩了还能抬高价格卖给别人,简直百利无一害。

结合这几个痛点再来对比下万科的翡翠书院。

首先能租住高端公寓的多半是高管或互联网新贵,他们普遍不缺刚需住房,对于他们来说如何将资产盘活才是首要的。有些人会问现在还有什么是比买房更赚的?

其实房产前两年的保暴涨加限购限,房价再往上涨的空间有限了,但是互联网新贵不一样。前途一片光明,看看罗敏的趣店上市后市值达到113.31亿美元,得买多少套房子。

其次翡翠书院出租时间设置为3年、5年、10年,大部分租户都选择了10年租期,这就规避了租客缺乏安全感的心理问题。

而由于租户基本都是一些金融领域、高学历、高新科技产业以及高管人群,所以又让这些高净值人群感到强烈的阶级归属感。

此外,关于教育问题。和普通人选择渠道单一不一样的是,高净值人群对于教育资源的选择更为广泛,即使没有买到学区房,他们也能让自己的子女上条件较好的私立学校或者直接出国。

对于高净值人群来说,租房,其实更多考虑的是生活和工作的便利性,价格次之。这样一对比,翡翠书院的存在,就变得合理了起来。

现在不让炒房后,政府在大力发展租赁住房。而租赁住房政府的定位一直是买不起的那一类群体。

但从万科翡翠书院能看出,如果租赁型土地不降价的话,那么发展租赁就不能成为一项普惠大众的事业。

这大概就是翡翠书院这个项目,带给我们的思考吧。

来源  好买商学院 作者 | 好买哥

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